为有效解决物业管理发展过程中出现的矛盾纠纷，促进物业管理健康发展，充分发挥调解工作在物业管理纠纷处理中的作用，探索建立以社区调解为主、街道办调解和法院立案为辅，综合人民调解、行政调解、司法调解“三位一体”的社会矛盾纠纷调解工作体系，形成一个相互衔接、相互配合、相互补充的化解社会矛盾的新机制，现对我县开展物业管理纠纷诉调对接快速处理工作提出如下实施意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，按照构建社会主义和谐社会的总体要求，充分发挥人民调解组织作用，形成人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动机制，依法维护业主和物业服务企业的合法权益，畅通利益诉求渠道，依法、及时、有效预防和化解物业管理纠纷，营造和谐的社会环境。

二、基本原则

（一）平等自愿的原则。调解物业管理纠纷要在双方当事人自愿的前提下进行。纠纷当事人一方申请调解，调解组织应积极做好另一方当事人的思想工作，在征得双方同意的情况下进行调解。

（二）依法调解的原则。调解组织应依法调解物业管理纠纷，双方当事人有约定的应遵从约定。无约定的，应按照法律规定、政策文件或行业普遍认可的规范进行调解。

（三）人民调解、行政调解、司法调解相结合的原则。物业管理纠纷调解时，各相关部门应积极主动参与或配合调解。调解组织应向纠纷当事人阐明政策依据和法律关系，提高调解的成功率，减少司法诉讼率。

（四）快速、简便、经济处理的原则。调解组织在受理调解物业管理纠纷时，要坚持快速、简便、经济处理的原则对纠纷进行调解。县法院立案审理以简易程序进行。

（五）预防与调解并重的原则。各级调解组织既要重视物业管理纠纷的调解，及时化解矛盾，又要注重物业管理纠纷的预防，做到定期排查物业服务矛盾，避免矛盾激化。

三、实施内容

（一）社区调解

1．工作内容和范围

各社区物业管理纠纷诉调对接快速处理调解机构负责受理辖区内的下列物业管理纠纷处理申请（由业主委员会自主管理的小区参照执行）：

（1）业主拖欠物业服务费的纠纷；

（2）业主不满物业服务企业服务质量引起的纠纷；

（3）其他涉及物业服务合同双方平等民事主体之间的纠纷。

2．工作流程

（1）物业服务企业或业主向所属社区物业管理纠纷诉调对接快速处理调解机构提交申请（具体见附件2、附件3）。物业服务企业提出的申请中应附清单，清单内容包括业主姓名、住所、所欠物业服务费金额、联系电话、纠纷内容等。

（2）各社区物业管理纠纷诉调对接快速处理调解机构根据物业服务企业或业主提出要求快速处理物业管理纠纷的申请，经审查符合条件的，启动物业管理纠纷快速处理程序。

（3）各社区物业管理纠纷诉调对接快速处理调解机构受理后，在小区张贴物业管理纠纷诉调对接快速处理公告（具体见附件4），告知物业服务企业和小区业主，县法院、县建设局、武康街道办在该小区进行物业管理纠纷诉调对接快速处理活动。

（4）对公告满7天后仍未协商解决物业管理纠纷问题的，社区物业管理纠纷诉调对接快速处理调解机构通知业主委员会、物业服务企业和相关业主参加调解，调解实行一案一调。

（5）调解过程一般应制成笔录，由物业服务企业、相关业主、调解人员确认签名。

（6）调解成功的，一般应即时履行，当场结清物业服务费或由调解机构出具调解协议书。当场调解不成功，可在3天后继续调解，3天后调解再不成功或拒绝调解的，及时上报武康镇街道办物业管理纠纷快速处理调解组织。

（二）街道办调解

1．工作内容和范围

受理社区物业管理纠纷诉调对接快速处理调解机构上报的物业管理纠纷申请。

2．工作流程

（1）根据社区物业管理纠纷诉调对接快速处理调解机构上报的物业管理纠纷申请，一般应在5个工作日内通知调解。由所属社区通知业主委员会、物业服务企业和相关业主参加调解。

（2）县法院、县司法局、县建设局、武康镇街道办根据自愿、合法原则对物业管理纠纷进行调解，调解实行一案一调。

（3）调解时一般应做好调解笔录，由物业服务企业、相关业主、调解人员确认签名。

（4）调解成功的，一般应即时履行，当场结清物业服务费或由调解组织出具调解协议书。当事人要求县法院出具民事调解书的，立案后由参加物业管理纠纷诉调对接快速处理的法官对协议内容作自愿性、合法性审查后制作民事调解书。

（5）做好相关资料建档工作。

（三）立案审理

调解不成功或拒绝调解的，物业服务企业可向县法院起诉，根据物业服务企业的起诉，县法院以简易程序立案审理。

四、工作要求

（一）统一思想，加强领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进工作难度大，是一项复杂的社会系统工程。为保证物业管理纠纷诉调对接快速处理工作顺利开展，决定成立县物业管理纠纷诉调对接快速处理工作领导小组（具体见附件1），定期召开会议，研究部属物业管理纠纷诉调对接快速处理工作。各成员单位要切实加强组织领导，把物业管理纠纷快速处理工作作为维护社会稳定、建设和谐社会的重要措施抓实抓好。要加快建立社区和街道办物业管理纠纷诉调对接快速处理调解机构，社区物业管理纠纷快速处理调解机构应指定1名工作人员专门负责本社区物业管理纠纷调解工作，规模较大或矛盾突出的社区可建立物业管理纠纷快速处理调解组织；街道办物业管理纠纷快速处理调解组织应明确1名领导负责管理，并落实1名物业管理纠纷调解人员。县法院选派1名法官、县建设局选派1名工作人员参与街道办物业管理纠纷的具体调解工作。

（二）明确职责，密切配合。各相关部门要按照分工，协同配合，形成协调联动的工作机制，确保物业管理纠纷诉调对接快速处理工作取得实效。县建设局负责对房屋施工质量和竣工验收进行监督管理，督促建设单位解决项目遗留和保修期内质量问题，加强对物业服务企业的监督、管理，参与街道办物业管理纠纷诉调对接快速处理调解工作。县法院参与街道办物业管理纠纷诉调对接快速处理调解工作，调解不成的，快速立案并移交相关法庭处理。县司法局指导街道办物业管理纠纷诉调对接快速处理调解工作。县财政局负责物业管理纠纷诉调对接快速处理工作必要的经费保障。县城管局负责对物业管理区域内擅自搭建建（构）筑物、乱设摊、室内违法违章装修、擅自改变房屋外立面等行为进行查处，对宠物饲养进行规范管理等，参与街道办物业管理纠纷诉调对接快速处理调解工作。武康镇街道办在依托街道办事处调解组织的基础上，吸纳物业管理部门及专业调解力量，负责辖区内物业管理疑难纠纷的具体调解工作。

（三）广泛宣传，积极引导。充分利用广播、电视、报纸等多种形式，大力宣传物业管理法律法规和相关知识，帮助广大业主提高物业管理知识水平，督促物业服务企业做好物业服务工作，让全社会都能支持、理解和参与物业管理，树立正确的物业管理消费观念，提高全社会对物业管理工作的认可率和支持率。

附件：1．县物业管理纠纷诉调对接快速处理工作领导小组名单

2． 物业服务企业要求诉调对接快速处理物业管理纠纷的申请

3．小区业主要求诉调对接快速处理物业管理纠纷的申请

4．公告

5．通知书

6．物业管理纠纷处理登记表

7．民事诉状                

二〇一一年一月十九日

附件1

县物业管理纠纷诉调对接快速处理工作领导小组名单

组    长：嵇金星（县建设局）

常务副组长：管继好（县建设局）

副 组 长：沈芳君（县法院）

成    员：沈  忠（县委组织部） 汪孔祥（县人事局）

沈小林（县司法局） 沈  英（县财政局）

姚新乔(县城管局)  王宝兴（武康镇街道办）

王赛翔（县房产管理处）

领导小组下设办公室，办公室设在武康镇街道办处，彭连荣（武康镇街道办）任办公室主任，陆卫良（县房产管理处）、叶剑荣（县法院）、方志敏（县城管局）任办公室副主任。

附件2

                物业服务企业要求

快速处理物业管理纠纷的申请

县物业管理纠纷诉调对接快速处理工作领导小组办公室：

根据《德清县人民政府办公室关于德清县物业管理纠纷诉调对接快速处理的实施意见》精神，我们按照国家有关规定要求对

         小区进行了物业管理，由于有些业主拖欠物业服务费，造成公司运作困难，服务水平难以提高，已严重影响已交费业主的共同利益，为保障全体业主的共同利益，我们要求对欠费业主按《实施意见》精神进行快速处理。

附：小区物业服务费欠费清单

                （物业服务企业）

年   月   日

                  小区物业服务费欠费清单

                （物业服务企业）

  年  月  日

附件3 

              小区业主要求快速处理

物业管理纠纷的申请

县物业管理纠纷诉调对接快速处理工作领导小组办公室：

根据《德清县人民政府办公室关于德清县物业管理纠纷诉调对接快速处理的实施意见》精神，由于                 物业服务企业                                           

                                               ，导致 

                                                    ，  

现要求按《实施意见》精神进行快速处理。

申请人：             小区    幢     室         

年   月   日

附件4

公  告

                   小区各业主：

根据                要求解决物业管理纠纷的申请，德清县人民法院、德清县建设局、武康镇街道办本着及时化解矛盾，构建和谐居住环境的宗旨，依照有关法律规定，建立人民调解、行政调解、司法调解的联动机制，县相关部门将在本小区进行物业管理纠纷快速处理活动。在纠纷处理过程中，引导纠纷双方进行友好协商，妥善解决纠纷。届时将通知本小区物业管理纠纷的相关业主和物业服务企业参加调解，请相关业主和物业服务企业接到通知后按时到规定地点进行调解。在调处过程中，将充分听取双方形成纠纷的原因，如物业服务企业在管理过程中确实存在瑕疵，行政主管部门将责令其限期改正。如调解不成或未按通知参加调解的，其中一方提起诉讼后，法院将依法立案进行审理。

（请双方当事人在本公告公布7天内主动联系，自行协商解决物业管理纠纷问题。物业服务企业联系电话           

            联系人              ）。  

特此公告

德清县人民法院      德清县建设局     武康镇人民政府

年   月   日

附件5

通 知 书

德清县人民法院    德清县建设局    武康镇人民政府

年   月   日

附件6

物业管理纠纷处理登记表

附件7

民 事 诉 状

原告

被告：

诉讼请求： 1．判令被告即时支付物业费    元。

2．本案受理费由被告负担

事实与理由：

           年    月   日                小区业主委员会与                  物业服务企业签订物业管理服务合同，合同约定                  物业服务企业负责小区的物业管理服务，小区业主按合同，按建筑面积每月        元/M2向物业管理企业支付物业服务费，共         元，合同签订后物业服务企业按合同履行了义务，经原告催讨，被告至今未付清物业服务费，尚欠         元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求如上。

此致

德清县人民法院

具状人：

年   月   日

主题词：城乡建设  物业△  意见

主送：各乡镇人民政府，县府直属各部门

抄送：县委各部门，县人大常委会、县政协办公室，县纪委，

县人武部，县法院，县检察院，各群众团体。

德清县人民政府办公室              2011年1月19日印发