高新区管委会，各镇人民政府（街道办），县府直属各单位：

《德清县农村宅基地管理办法》已经县政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

德清县人民政府

2023年11月9日

德清县农村宅基地管理办法

总  则

第一条  为加强农村宅基地管理，深化农村宅基地制度改革，维护农民和农民集体合法权益，建立依法取得、节约利用、权属清晰、权能完整、流转有序、管理规范的农村宅基地制度，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于印发＜深化农村宅基地制度改革试点方案＞的通知》《浙江省土地管理条例》《浙江省村经济合作社组织条例》《浙江省农业农村厅 浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》等法律法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用本县行政区域内的农村宅基地规划布局、用地管理、申请、审批、使用、流转、退出、抵押、确权登记以及监督管理等。

本办法所称的农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

本办法所称的“户”，是指以村经济合作社股份制改革时社员身份认定成果为基础，经社员身份更新确认，按照规定程序认定登记的农村宅基地资格权户。

第三条 农村宅基地的管理应遵循“规划管控、一户一宅、集体所有、成员使用、面积限定、依法审批”的原则，按照“县级主导、镇（街道）级主责、村级主体”的管理机制，各司其职，密切配合，切实履行农村宅基地管理相关职责。

第四条  农村宅基地按照中央“三权分置”的改革要求，实行所有权、资格权、使用权分置管理，严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，完善落实宅基地所有权行使机制，切实保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

第五条  县农业农村局根据国家农业农村经济社会统计规定，建立宅基地统计调查制度，定期组织开展宅基地统计调查，加强与自然资源和规划、建设、大数据局等相关部门信息系统的对接共享，建立健全农村宅基地数据库，提高宅基地管理信息化水平，方便基层群众办事。

第六条  各镇人民政府（街道办事处）负责本行政区域内的农村宅基地日常审批和监督管理工作；县农业农村局负责宅基地的分配、使用、流转、执法监管等指导工作，督促有关部门和镇人民政府（街道办事处）依法履行职责；县自然资源和规划局负责规划管理、指标安排、用地保障、确权颁证等工作；县建设局负责农村村庄风貌管控、农房设计方案、建设工程施工许可、农村工匠管理等指导工作；交通、水利、生态环境、综合执法、大数据等其他有关部门在各自职责范围内，做好农村宅基地管理的相关工作。

规划布局与用地管理

第七条  各镇人民政府（街道办事处）应当根据镇级国土空间规划所确定的布局和规模，结合村庄常住人口数量和变化趋势、宅基地现状、实际需求和农民意愿，依法组织编制村庄规划，科学合理布局农村居民点和宅基地总规模，保障农民建房合理需求。

县自然资源和规划局指导镇人民政府（街道办事处）做好村庄规划编制和实施管理工作；县农业农村局参与编制并提出宅基地用地规模和布局等方面的合理化建议。

第八条  坚持规划先行，加强规划引导，允许有条件的镇（街道）在遵守国土空间规划的基础上，结合土地利用、产业发展、公建配套、人居环境等需求，以镇（街道）为单位编制农村居民点布局规划，统筹生产、生活、生态用地空间，跨村（镇）布局宅基地。

第九条  宅基地的使用应当符合国土空间规划和村庄规划，严格执行规划确定的农村居民点布局和建设用地管控要求，保障农户的合理住房需求，加强宅基地总规模控制，严守耕地红线。对确需占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。

第十条  县农业农村局、县自然资源和规划局每年组织各镇人民政府（街道办事处）开展农村村民住宅新增建设用地需求调查，报送上级农业农村、自然资源主管部门，并根据国土空间规划、耕地占补平衡指标落实等情况，统筹安排住宅新增建设用地农转用，保障无房户、危房户和住房困难户（人均占用宅基地面积小于15平方米或建筑面积小于30平方米）建房用地需求。

第十一条  鼓励城镇开发边界外的行政村按照国土空间规划和村庄规划要求，积极实施农村土地整治，合理推进中心村建设，引导农村居民按规划、有计划向城镇（集镇）和中心村集聚。鼓励在城镇已有住房（含商品房）的家庭户，通过建造农民公寓、宅基地退出补偿等形式落实安置保障，促进土地节约集约利用。城镇开发边界内的行政村或村庄，原则上不再进行单宗分散的宅基地审批，鼓励采用拆迁安置、集中联建统建等形式在规划和集中建设区内建设农民新居。

第十二条  严格控制在地质灾害易发区规划布局宅基地。确实需要在地质灾害易发区规划布局宅基地的，必须严格执行地质灾害危险性评估制度。严禁擅自在地质灾害易发区安排宅基地，严禁未经批准擅自切坡建房。

宅基地所有权

第十三条  坚持土地公有制，坚持农村土地集体所有，本县范围内的农村宅基地所有权由村股份经济合作社统一行使；属村民小组所有的，村民小组可以委托村股份经济合作社代为行使。

第十四条  村股份经济合作社依法享有占有、使用、收益、处分本集体经济组织宅基地的权利，按照有关规定有权对下列宅基地管理事项作出决定：

（一）参与村庄规划编制和安排宅基地布局；

（二）按照有关规定，对宅基地农户资格权进行认定、登记及分户管理；

（三）对农户申请宅基地进行审核审查，对新增宅基地按照建房缓急程度进行轮候分配，无房户、危房户、住房困难户优先；

（四）按照有关规定制定本社宅基地有偿使用方案，确定有偿使用范围和有偿使用费收缴标准、收缴方式；

（五）对宅基地使用权流转进行审查，确定宅基地使用权流转年限，收益调节金的收取范围、方式和标准等；

（六）对空闲宅基地进行收储，并通过农村土地整治、收回再利用方式对宅基地进行盘活利用；

（七）按照村庄规划要求征求群众意见，合理确定本村范围农村建房的风貌风格，引导农户按照风貌风格要求建设；

（八）建立农村宅基地矛盾纠纷调处机制，及时调解因农村建房引发的矛盾纠纷；

（九）建立农村宅基地动态监管机制，及时发现制止和报告各类宅基地违法违规行为；

（十）其他涉及宅基地管理的事项。

第十五条  村股份经济合作社行使宅基地所有权的议事决策机构为社员会议或社员代表会议。村股份经济合作社应定期召开社员会议或社员代表会议，对宅基地管理中的重大事项进行商议决策。各村应当设立宅基地协管员，具体承担宅基地管理日常事务。

宅基地农户资格权

第十六条  本办法所称宅基地农户资格权，是指农村集体经济组织成员依据法律法规规定，向本集体经济组织申请落实不超过规定面积标准农村宅基地的权利。

第十七条  宅基地农户资格权实行“以人认定、按户归集”，由村股份经济合作社审查认定，经社员代表大会审议通过，公示无异议后报镇人民政府（街道办事处）审核，统一导入宅基地管理信息系统数据库。

第十八条  宅基地资格权实行数据库管理。县农业农村局建立全县资格权管理数据库，由镇（街道）统一管理，作为农户申请农村宅基地的主要依据。

宅基地资格权户可以向村集体经济组织申请电子登记证明，实行“一户一证”。

第十九条  完善宅基地分配制度，建立健全多途径的住房保障机制，保障宅基地资格权人依法享有的权益，未取得宅基地的资格权户（即无房户）可以向村股份经济合作社申请落实宅基地，也可以向县住房保障部门申请公租房等保障政策，实现“户有所居”。

第二十条  已实现“户有所居”的农户，在实施全域土地综合整治和生态修复工程等项目中，可以向村股份经济社申请暂时或者永久退出宅基地资格权，村股份经济合作社应当给予相应补偿。

暂时退出的最低年限为5年，最长不超过15年。年限到期后，宅基地资格权户可以申请落实宅基地，也可继续选择暂时或者永久退出宅基地资格权，村股份经济合作社应当予以宅基地落实保障或相应补偿。

宅基地和建房审批

第二十一条  宅基地资格权户在符合“一户一宅、面积限定”的前提下，由户主为代表持有关材料向建房所在地的村（居）民委员会提出农村宅基地和建房申请，严格控制占用耕地，严禁占用永久基本农田。

第二十二条  农村宅基地和建房申请由村股份经济合作社审核宅基地资格权情况，由所在地村（居）民委员会审查原有住房、村庄规划等情况，经审查公示无异议后，报镇人民政府（街道办事处）审核批准。对符合宅基地和建房批准条件的，镇人民政府（街道办事处）应当及时予以批准，核发《农村宅基地批准书》和受托核发《乡村建设规划许可证》。不符合批准条件的，应当书面通知申请人，并说明理由。

镇人民政府（街道办事处）应定期将审批情况报县农业农村局、自然资源和规划局、建设局备案。

第二十三条  宅基地资格权户申请宅基地的，应当按照户内资格权人数及可增加的虚拟人数合并计算申请宅基地面积，具体分大、中、小户，其中：

（一）申请建房人口1人的为小户，最高不得超过50平方米；

（二）申请建房人口2～3人的为中户，最高不得超过90平方米；

（三）申请建房人口4人及以上的为大户，最高不得超过125平方米。

鼓励各镇（街道）进一步节约集约利用土地，全域土地综合整治和生态修复等工程中另有项目政策规定的，可按项目政策执行，但最高不得超过本办法规定的面积。

第二十四条  资格权户申请宅基地，有下列情形之一的，在村股份经济合作社确定的宅基地资格权人数基础上，可以增加虚拟人数：

（一）宅基地资格权人为一孩家庭，且子女出生日期为2016年1月1日前，在子女未婚前可增加1个虚拟人口；

（二）已婚尚未有子女的可增加1个虚拟人口（包括户主、户主子女或孙子女）；

（三）法律、法规规定的其他情形。

第二十五条  为鼓励中心村集聚，凡按规划在统一规划、统一设计、统一安排或建设的中心村申请建房的，小户和中户的建房面积可按标准上浮一个档次。

莫干山、舞阳、阜溪、武康等西部山区镇（街道）没有规划中心村的，根据山区地形，允许10户以上的单元组团化规划点，小户和中户的建房面积可上浮一个档次。

第二十六条  集中统建、联建的，宅基地和建房审批有关程序如下：

（一）由户主为代表，联名向所在村（居）民委员会提出申请，村（居）民委员会审查后，出具审查意见。

（二）村（居）民委员会按照本办法及《德清县村庄布局和农居点建设管控导则（试行）》等相关规定和程序上报审批，统一办理乡村建设规划许可等手续，其中东部新村规模在20户以上，西部新村规模在10户以上的规划设计方案需提交县规委会审查。

（三）建房所在地镇（街道）依据相关规定和程序，依法批准农村宅基地，确定每户农村宅基地批准面积。其中建设多层公寓楼的，每户人均（含虚拟人数）建筑面积最高不得超过60平方米，镇（街道）批准总占地面积和总建筑面积，每户宅基地和房屋建筑面积竣工后参照商品住宅测绘确定面积。以部分宅基地+部分公寓楼形式建设的，每户宅基地面积最高不得超过该户可审批面积。

（四）房屋竣工后，依据住房安排情况，由户主各自申请不动产登记，村（居）民委员会可以协助农户统一代办。

第二十七条  宅基地跨村（镇）建设的，由镇（街道）根据规划统筹安排，具体审批程序如下：

（一）以户主为代表，联名向所属行政村及建房所在地行政村共同提出建房申请，所属行政村（或村股份经济合作社）审查宅基地资格权和建房人口情况，出具相关意见。

（二）建房所在地行政村根据土地政策处理情况，由集体土地所有权人与建房户主签订《农村宅基地使用合同》，明确土地所有权人和宅基地使用权人的权利义务。

（三）建房所在地镇（街道）依据相关规定和程序，依法批准农村宅基地和乡村建设规划许可证，同时做好批后监管工作。

第二十八条  宅基地申请具有下列情形之一的，不予批准：

（一）不符合国土空间规划、村庄规划；

（二）涉及占用农用地，未依法办理农用地转用审批手续；

（三）出卖、出租、赠与或者以其他形式转让住宅，或者改作生产经营用途后再申请宅基地； 

（四）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

（五）原有宅基地及住宅已被拆迁安置，或者虽签订为搬迁协议，但已按市场价进行补偿的； 

（六）已享受县住房保障政策（包含公租房、经济适用住房）或住房改革政策（包含房改房、一次性住房补贴、住房公积金补贴）的；

（七）拟用地块权属有争议；

（八）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第二十九条  镇（街道）应加强宅基地总规模控制，严格宅基地分户建房审批管理。对子女、兄弟姐妹分户的，在符合国土空间规划和建房布局的前提下，尽量利用原址建设用地解决建房需求，原则上不再安排新增宅基地农转用（中心村建设、项目搬迁安置除外）。

对离婚分户的，原有宅基地按户内人均结合房屋结构经合理分割后，人均面积超过本办法第十条规定的住房困难户标准的，原则上不再单独审批新建、扩建宅基地。

第三十条  农村宅基地和乡村建设规划许可批准后，应当在六个月内动工，两年内竣工。农村房屋竣工后，由镇（街道）组织相关部门进行验收。通过验收的农户，应及时向不动产登记部门申请办理不动产登记。

宅基地批准后两年内未实际动工建设的，农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证失效，原已批准的宅基地由村集体经济组织收回重新安排。

第三十一条  各镇人民政府（街道办事处）应当建立完善的农村宅基地建房动态监管机制，落实农村建房选址、放样、砌基和验收“四到场”，加强中途施工过程监管，强化村干部农村建房管理职责，应将农村建房管理与绩效考核挂钩。

第三十二条  村（居）民委员会应指定一名宅基地建房申请受理人员，镇人民政府（街道办事处）应在便民服务中心设置一个窗口对外受理，并建立多部门内部联动运行的宅基地建房联审联办制度。县农业农村、自然资源和规划、建设、政务服务中心、大数据等相关部门要加强数字化建设，实现数据共享，积极将宅基地申请事项、确权登记发证纳入“浙里办”，方便群众办理宅基地申请审批登记事项。

宅基地使用权流转和抵押

第三十三条  宅基地使用权是指宅基地使用权人对经依法取得的宅基地使用权享有占有、使用、收益和处分的权利。

本办法所称的宅基地使用权流转，是指农村宅基地使用权人自愿将依法取得的农村宅基地使用权连同地上建（构）筑物，按约定条件和规定程序，通过出租、转让、调剂、作价入股等方式流转给他人的行为。

宅基地使用权流转不改变集体土地所有权性质。

第三十四条  宅基地和农民房屋使用权流转应具备以下条件：

已实现“户有所居”的；

农村宅基地使用权界址清楚、权属明晰；

（三）农村宅基地和农房已办理不动产登记；

（四）宅基地使用权人已征得户内成员同意；

明确流转后的用途；

经本村股份经济合作社审核同意。

第三十五条  本县范围内符合农村宅基地申请条件的资格权户之间，经村股份经济合作社同意，可以将本户合法的宅基地面积调剂给无房户或相邻面积不达标的资格权户，其中涉及跨村、跨镇之间的宅基地资格权户调剂，须经镇人民政府（街道办事处）批准。

第三十六条  鼓励各镇（街道）、村加大闲置农房和闲置宅基地盘活力度，在坚持规划管控、合理布局、科学有序的基础上，依托人文、自然景观、生态环境资源等发展农村电商、民宿、餐饮、养生、科研、创意、文化、数字产业等农村新产业、新业态，积极稳慎试点探索闲置宅基地退出调整为集体经营性建设用地入市和一定年期的宅基地使用权出让，显化宅基地价值，增加农民财产性收入。

第三十七条  宅基地使用权人为了生产经营、子女教育、建房装修等资金需要，在征得宅基地所有权人同意后，可以将宅基地使用权（农房财产权）抵押给银行业金融机构，允许以第三人的宅基地使用权（农房财产权）作为担保物办理抵押。

第三十八条  县自然资源和规划局应会同县农业农村局建立宅基地使用权流转的地价体系，定期发布宅基地区片使用价，规范宅基地使用权流转过程中的价格标准。

第三十九条  按照本办法有关规定将宅基地用于经营活动的，应当符合相应产业、生态、水源地等规划要求，结合生态环境承载能力，各镇人民政府（街道办事处）应会同县自然资源和规划、发改、生态环境做好相应规划，合理控制建设容量。农业农村、经信、旅游、公安、消防、市场监管等相关部门应按照职责落实管理职能。

监督管理

第四十条  农村村民（指宅基地资格权人）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，按照“大综合一体化”行政执法有关规定，由镇人民政府（街道办事处）开展行政执法工作。跨镇（街道）区域的案件和县农业农村局、县自然资源和规划局认为影响较大的案件除外。

第四十一条  县建设局应加强对农村工匠的管理，开展农村工匠培训，制定危房解危及改造治理等相关管理制度，指导镇（街道）加强农房安全施工监管；交通、旅游、水利、综合执法等其他有关部门应当按照各自职责，配合做好管理和监督工作。

第四十二条  宅基地管理单位及相关工作人员应正确履职，加强服务，对在工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为的，应当按情节轻重追究责任。

附  则

第四十三条  本办法自2024年1月1日起施行，原德政发〔2018〕31号文件同时废止。

抄送：县委各部门，县人大常委会、县政协办公室，县纪委，县人武部，县法院，县检察院，各群众团体。

德清县人民政府办公室                    2023年11月9日印发